안녕하세요. 상권분석 전문가 김영갑 교수입니다. 오늘은 매경부동산교육원에서 진행된 ‘수익성 부동산 아이템 발굴과정 4’ 강의입니다. 제가 담당하고 있는 강의 주제는 ‘상업투자를 위한 상권분석’ 입니다. 아니 알겠습니다.
상가나 건물 투자를 하려는 분들이 꼭 알아야 할 상권 분석 노하우를 모두 알려드립니다. 상권 분석은 상권 및 건축에 관심이 있는 투자자의 의사결정 과정에서 중요한 요소입니다. 이 프로세스에는 상업적 투자의 잠재적 성공 여부를 결정하기 위해 다양한 요소를 평가하는 과정이 포함됩니다. 여기서는 이론적 틀을 바탕으로 미국, 일본, 유럽의 성공적인 사례 연구에서 배울 수 있는 상업적 분석을 위한 주요 고려 사항과 방법론을 간략하게 설명합니다. 이 접근 방식을 사용하면 해당 주제를 처음 접하는 사람이라도 개념을 파악하고 실제 시나리오에 어떻게 적용되는지 확인할 수 있습니다. 1. 시장 수요 이해1) 이론적 틀 시장 수요 분석은 잠재 고객 기반을 이해하는 데 기본입니다. 소매업의 중력 모델은 쇼핑 지역이 클수록 소비자를 더 강력하게 유인하여 방문을 위해 더 먼 거리를 여행할 의향이 있다고 예측합니다.2) 실제 적용 일본의 Aeon Mall 개발은 이 모델을 성공적으로 적용했습니다. 이온은 인구밀도가 높은 지역이나 주변지역에서 유동인구가 많은 지역에 대형 쇼핑몰을 전략적으로 배치하여 꾸준한 소비자 유입을 보장합니다. 2. 입지분석(입지분석)1) 이론적 틀 상업용 부동산에서는 입지가 가장 중요하다. 입찰 임대료 이론은 중앙 지점으로부터의 거리에 따라 토지 이용과 가격이 어떻게 변하는지 설명합니다. 더 많은 비용을 지불하려는 기업은 도심에 더 가깝습니다.2) 실제 적용 미국에서는 도심 지역의 활성화로 상업용 건물에 대한 투자에 상당한 수익이 발생했습니다. 그 예로 뉴욕 시의 허드슨 야드(Hudson Yards)가 있는데, 이는 주요 위치를 활용하여 소매점과 주거 및 사무실 공간을 결합한 복합 용도 개발입니다.3. 경쟁 분석1) 이론적 틀포터(Porter)의 5가지 힘 분석은 경쟁 환경을 이해하는 데 사용됩니다. 경쟁, 잠재적 신규 진입자, 공급업체 파워, 고객 파워 및 대체재 위협을 평가합니다.2) 실제 적용 유럽, 특히 런던 및 파리와 같은 도시에서는 상세한 경쟁 분석을 사용하여 인근 경쟁업체가 제품을 쉽게 복제할 수 있는지 여부를 결정할 수 있습니다. 이로 인해 다른 곳에서는 거의 찾아볼 수 없는 독특한 소매 믹스와 경험을 제공하는 Westfield London과 같은 쇼핑 센터가 성공적으로 포지셔닝되었습니다.4. 인구통계 및 심리통계 분석1) 이론적 프레임워크 목표 시장의 인구통계 및 심리통계 프로필을 이해하면 고객 선호도에 맞게 상업 공간을 맞춤화하는 데 도움이 됩니다. 사이코그래픽스 이론은 대상 고객의 태도, 열망 및 기타 심리적 기준을 고려하여 인구통계를 보완합니다.2) 실제 적용 일본의 LaLaport와 같은 쇼핑몰은 해당 지역의 특정 인구통계 및 심리학에 맞게 소매 믹스 및 마케팅 전략을 맞춤화합니다. 우리는 현지 시장의 취향과 선호도에 맞게 맞춤화된 국내외 브랜드를 혼합하여 제공합니다.5. 경제 및 재무 분석1) 이론적 프레임워크 순현재가치(NPV) 및 내부수익률(IRR)을 포함한 재무 타당성 분석은 투자자가 잠재적 투자수익률을 이해하는 데 도움이 됩니다.2) 실제 적용미국 뉴저지의 쇼핑몰. Short Hills Development에서는 해당 지역의 부유한 인구와 높은 가처분 소득을 고려하여 프로젝트를 진행하기 전에 프로젝트의 재정적 생존 가능성을 보장하기 위해 포괄적인 경제 분석을 수행했습니다.6. 접근성 및 기반 시설1) 이론적 틀중심성과 접근성 이론은 상업 입지의 성공 여부가 도로, 대중교통, 도보 등의 접근성에 크게 영향을 받는다고 가정합니다.2) 실제 적용 일본 도쿄의 롯폰기 힐즈 개발은 우수한 도시 개발이 대표적인 예입니다. 다양한 교통 수단을 통한 접근성은 임차인과 방문객 모두를 유치하는 데 성공하는 핵심 요소였습니다.7. 규제 및 구역법1) 이론적 틀개발을 저해할 수 있는 법적 문제를 피하기 위해서는 현지 규정 및 구역법을 이해하는 것이 중요합니다. 합리적인 계획 모델은 투자 계획을 이러한 법률에 맞추는 것이 프로젝트를 보다 원활하게 진행하는 데 도움이 될 수 있음을 시사합니다.2) 실제 적용 역사 보존이 중요한 유럽 도시에서 성공적인 상업적 투자에는 런던 배터시 발전소 재개발에서 볼 수 있듯이 건물 건설이 포함됩니다. 적응형 재사용, 구역 지정 코드 준수 및 혁신이 포함되는 경우가 많습니다.8. 결론 상업 분석에는 시장 수요, 위치, 경쟁, 인구 통계, 경제성, 접근성 및 규제 요인을 고려하는 다각적인 접근 방식이 필요합니다. 미국, 일본, 유럽에서 볼 수 있듯이 쇼핑몰과 건물에 대한 성공적인 투자는 이러한 고려 사항을 활용하여 임차인과 소비자 모두의 요구를 충족하는 공간을 만들어 장기적인 수익성과 지속 가능성을 보장합니다. 궁금하신 점은 네이버로 문의주세요!